Les contrats de location de locaux commerciaux : attention aux pièges !

location de locaux commerciaux

Publié le : 05 mai 202211 mins de lecture

Le local commercial peut-être un magasin, une usine ou des bureaux. En réalité, il s’agit du lieu dans lequel la société a fait le choix d’exercer. Contrairement au siège social qui est juste une adresse administrative de la boîte, le local est le lieu de travail des salariés. Rien que pour cette raison, il est crucial de bien le choisir en fonction de plusieurs critères. Outre son emplacement qui est le reflet de votre sérieux et de votre crédibilité, d’autres paramètres sont à examiner de près avant de louer un local commercial dans n’importe quelle ville de la France.

La liberté de la fixation du loyer

La signature d’un bail pour un local commercial à louer ne doit jamais être prise à la légère. À la différence d’un bail d’habitation, de multiples clauses sont à examiner de près, ayant un impact financier majeur. Avant tout, un petit tour d’horizon des différentes clauses à vérifier s’impose pour qu’on puisse les négocier au mieux quand on en a la possibilité.

En matière commerciale, le détail le plus important concerne la liberté totale pour la fixation du loyer initial. D’une manière générale, le bailleur prend référence au prix du marché pour fixer son montant en considérant la valeur locative du bien. D’ailleurs, il est tout à fait en mesure de demander une somme d’argent dite « pas de porte » aux locataires dans certaines situations.

Ainsi, cette somme est réclamée à titre de supplément de loyer afin de se prémunir contre le risque de la croissance rapide des valeurs locatives du secteur. En effet, la hausse du loyer est limitée durant la période de location. Par la suite, cette somme qui vient compenser la valeur locative du bien. Dans d’autres cas, le « pas de porte » est demandé à titre d’indemnité en contrepartie à la dépréciation de la valeur vénale du local ou aux autres avantages qui vont de pair.

En outre, la clause doit préciser les modalités de paiement du loyer, c’est-à-dire si vous souhaitez choisir le paiement mensuel ou trimestriel. Dans le contrat, la précision concernant le paiement à terme échu ou à échoir des loyers doit être mentionné. À titre de rappel, la valeur locative et le pas de porte sont déterminés en fonction du revenu que l’on peut retirer de la location d’un bien. Ceci étant, soyez attentif sur cette somme avant de passer à l’étape suivante. Entre autres, vous pourrez trouver des informations utiles sur ce site pour louer un local commercial.

Attention à la rédaction du bail professionnel

Vous avez finalement trouvé le lieu où installer votre entreprise. Reste à savoir comment louer un local commercial sans pour autant dépenser une grande fortune. Parmi les étapes à suivre se trouve la rédaction du bail commercial. Pour information, certaines mentions dans le contrat peuvent être défavorables pour vous. Le mieux serait alors d’appréhender le fonctionnement ainsi que les différentes failles du contrat afin qu’ils ne nuisent pas votre budget.

La rédaction du contrat est indispensable en matière de bail professionnel et si vous ne savez pas trop comment vous y prendre, le mieux serait de vous faire accompagner par un professionnel. En effet, des pièges pourraient se trouver dans certaines lignes que vous ne remarquerez que plus tard. Il n’y a pas que la durée, le préavis ou le renouvellement du bail qui comptent, d’autres modalités méritent aussi votre attention. Et dans certains cas, elles ne sont soumises à aucune législation. Dans ce sens, vous pouvez vous accorder avec le bailleur pour les fixer librement.

Vous comprenez donc toute l’importance de se montrer particulièrement attentif à la rédaction du bail pour la bonne raison que le contrat sert justement à formuler l’ensemble de ces modalités. Il est possible de vous référer aux formulaires de bail professionnel disponibles en ligne pour faciliter la situation. Néanmoins, il est vivement recommandé de toujours faire appel aux services d’un professionnel. Un notaire ou un avocat sera le mieux placé pour vous accompagner dans ce projet. Par ailleurs, un administrateur de biens est un excellent interlocuteur. Cela est d’autant plus judicieux si vous et votre bailleur souhaitez intégrer d’autres clauses personnalisées dans les contrats standards disponibles sur le Web.

Concernant la répartition des charges locatives, c’est un autre détail important qui doit être examiné de près dans la rédaction du contrat. Il s’agit avant tout de lister de manière exhaustive les différentes charges relatives au bail professionnel. Cela concerne entre autres les réparations, l’entretien, la copropriété, les taxes et les impôts. Par convention, il est stipulé que les dépenses d’entretien sont à la charge du locataire. Cela en va de même pour les réparations courantes et les dépenses directement liées aux locaux, dont l’électricité, le gaz, l’eau ainsi que les peintures et les autres appareils sanitaires. Avant de valider le contrat de locale commerciale à louer, la taxe foncière et les taxes municipales doivent être prises en compte.

Gare aux loyers surévalués

Bien que la location local commercial peut généralement vous coûter une petite fortune, cela doit quand même rester proportionnel aux revenus de votre entreprise ainsi qu’aux charges liées au fonctionnement de celle-ci. Dans cette optique, faites attention à ce que le montant du loyer de votre bail professionnel corresponde vraiment à la réalité du marché. Avant de penser à rédiger le bail professionnel, il faut absolument avoir une idée bien en tête du montant du loyer proposé normalement ainsi que les modalités de paiement. Il faut doubler de prudence dans un contexte où ces détails ne sont nullement encadrés juridiquement. Effectivement, le bailleur est libre de fixer le montant du loyer selon son bon vouloir, en tenant compte de son intérêt.

Cela explique la raison pour laquelle certains locaux à louer sont sélectifs, voire dissuasifs dans certaines zones plus ou moins tendues. Les loyers y sont quasiment inaccessibles. Or, une belle adresse importe pour l’image. Cela aura un impact direct sur l’image de marque de votre boîte. Veillez en tout cas à prendre en compte de l’environnement, de la possibilité de stationnement aux alentours, de l’accès en transports en commun pour le bien de vos salariés, de la présence des commerces de proximité, etc. La superficie du local, son aménagement, les équipements à votre disposition, la sécurité, etc. Tout cela paramètre le montant du loyer.

Vous avez d’ailleurs une carte à jouer dans la négociation du contrat, en particulier le loyer prévu pour la location local commercial. Pour ceux qui exercent une profession libérale avec une situation professionnelle plutôt stable il est possible de demander un rabais du prix. La seule condition étant qu’ils présentent moins de risques d’impayés et qu’ils s’engagent à louer un local commercial de manière durable. Pour négocier au mieux les loyers, prenez bien en compte l’état des lieux en vous référant aux relevés d’électricité, gaz et eau, à l’état des sols et des murs, à l’état des équipements disponibles dans les locaux et aux autres éventuels défauts.

La révision annuelle du bail

Au bout d’un an, votre contrat de locale commerciale à louer doit être révisé, conformément aux modalités du bail professionnel fixées. Sur ce point encore, vous êtes libres de négocier avec votre bailleur pour choisir entre deux indices de référence, à savoir l’ICC ou l’indice du coût de la construction et l’ILAT ou l’indice des loyers des activités tertiaires. En tant que locataire, l’indice des loyers des activités tertiaires jouera en votre faveur pour faire quelques économies substantielles.

Ce dernier se compose notamment de la moyenne annuelle de l’indice des prix à la consommation à 50 %, de la moyenne annuelle de l’ICC, à 25 % et enfin, de la moyenne annuelle du PIB en valeur à 25 %. De ce fait, au moment de la signature du bail, il convient mieux d’intégrer une clause d’indexation mentionnant clairement l’indice de référence. Si le bailleur est d’accord, l’indice des loyers des activités tertiaires est à privilégier. Cela vous permettra plus ou moins de maîtriser la révision annuelle de votre contrat de bail.

Zoom sur le droit au renouvellement

Le bail professionnel est fixé à une durée de 6 ans dans la plupart de cas, à condition que le court, le bail et le locataire soient protégés. En revanche, la rupture du bail professionnel peut se faire tout moment, sans que le locataire ait à verser une quelconque indemnisation au bailleur. Tout ce dont il a besoin de faire c’est de respecter un préavis de 6 mois. Une fois les 6 années écoulées, le bailleur est en mesure de congédier le locataire sans devoir verser d’indemnités compensatoires également. Quoi qu’il en soit, tous ces détails doivent être mentionnés avec précision dans le contrat de bail.

À cela s’ajoute le fait que le bail professionnel ne bénéficie pas du droit au renouvellement. Si vous êtes sur le point d’apposer votre signature sur votre bail professionnel, prenez le temps d’en discuter longuement avec le bailleur. Certes, la signature du bail commercial est un acte fort, vous engageant à un contrat de plusieurs années, avec un loyer mensuel à verser pendant une période déterminée. Dans ce sens, il est indispensable d’examiner avec attention chaque détail afin de réaliser la meilleure formule de location local commercial. En un mot, il vous est conseillé de faire attention aux pièges qui peuvent survenir à tout moment en signant le contrat du local commercial à louer.

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